【税金】ベトナムで外国人が不動産を所有した際の納税義務を解説

住宅法番号 65/2014/QH13 は 2015 年に発効し、外国人および投資家がベトナムで不動産を購入することを許可しました。

この法律の下では、所有権や借地期間に一定の制限があるため、外国人が購入する不動産のほとんどは長期賃貸かサービスアパートメントとして利用されています。

ベトナムで賃貸物件を所有する外国人として、税務当局とのトラブルを避けるために、納税申告と送金の義務を理解することが重要です。

さらに、ベトナムの賃貸物件の外国人所有者は、母国に応じて税金が免除または減額される可能性があることに注意することが重要です。税務管轄区域によっては、海外からの賃貸収入を非課税収入として扱う場合もあります。

ベトナムでの賃貸収入に対する税金の支払い

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まず、ベトナムで賃貸物件を所有する外国人は、ベトナム国民と同じ税金規制の対象となることに注意することが重要です。これは、年間の合計賃貸収入が非課税基準の 1 億 VND (年間約 4,300 米ドルまたは月額 355 米ドル) を超える場合、ベトナムで賃貸収入を登録して税金を支払う必要があることを意味します。

例: マークはオーストラリア在住で、2022 年 6 月にベトナムに不動産を購入しました。彼は 2022 年 7 月からこの不動産を月額 1,500 万 VND で貸しています。 2022年7月から2022年12月までの期間にマークが得た合計賃貸収入は9,000万ドンであり、非課税基準を下回っていましたが、マークの実際の年間賃貸収入は1,500万ドンとなるため、マークはこの不動産に対して申告して税金を支払う必要があります。 1 か月あたり VND、または 12 か月を掛けると、年間 180,000,000 万 VND。

それでは、マークはベトナムで納税義務を果たすために何をすべきでしょうか?

まずは税コード番号を取得しよう

最初のステップは、税コード番号 (一般的には税 ID として知られています) を取得することです。税コードは、ベトナムの納税者に割り当てられる固有の識別番号です。税コードは、投資不動産が所在する地方税務署に申請することで取得できます。この申請プロセスは、オンライン税務ポータル (https://canhan.gdt.gov.vn）。ただし、オンラインで納税申告を提出するには、申請書の署名済みのハードコピーを税務署に直接提出して税コードを有効にする必要があることに注意してください。固有の税コードを取得してオンライン納税申告に登録すると、税の申告と送金を開始できるようになります。

納税者は、賃貸収入が発生した時点で、または四半期ごとまたは毎年ごとに、賃貸料収入に対する税金を申告して支払うことを選択できます。通常、収入が不規則であるために税金が発生した場合、Airbnb 経由でサービス付きアパートメントや別荘を賃貸する賃貸人のみが税金を申告します。

賃貸収入に対する納税義務は、5 パーセントの付加価値税 (VAT)、5 パーセントの個人所得税 (PIT)、およびビジネスライセンス税 (BLT) で構成されます。貸主は BLT に関して何もする必要はなく、代わりに税務当局が提出された書類を評価し、BLT の支払額についてアドバイスします。

ビジネスライセンス税の料金表

PIT と VAT は、フォーム 01/TTS を使用して申告し、支払うことができます。フォーム 01/TTS は、前述のオンライン税務ポータル経由で提出されます。この記事の公開時点では、納税者はオンライン ポータルを介した納税の問題に直面していました。したがって、納税フォームをオンラインで提出し、近くの銀行支店に行って納税のサポートを依頼する方が簡単かもしれません。

外国人としてベトナムで不動産を所有する場合のよくある質問

投資不動産の所有に関する外国人の納税義務は地元の所有者と同じであるというのは本当ですか?ベトナムでは外国人および非居住者には一律20％のPIT税率が適用されると聞きました。

ベトナムで雇用および契約収入を得ている非居住者には、一律 20% の PIT 税率が適用されます。ベトナムの投資不動産から賃貸収入を得ている非居住者は、現地の不動産所有者と同じ納税義務の対象となります。これは、2020年12月11日にベトナム税務総局が発行した官報no.5262/TCT-DNNCNによって確認されました。

私はベトナムの税務上の居住者ではなく、母国はベトナムと二重租税条約を結んでいます。ベトナムの投資不動産からの賃貸収入に対して免税を申請できますか?

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適切な評価を行うために、あなたの出身国を指定する必要があります。ベトナムは現在、他国と約80の二重課税協定(DTA)を結んでいる。賃貸収入はほとんどの DTA の第 6 条で取り上げられることが多く、通常、不動産からの収入はその不動産が所在する国で課税されると規定されています。ただし、支払った税金を本国で支払うべき税額と相殺するための税額控除として利用できる二重課税排除措置が適用される場合があります。

DTA に基づく二重課税の排除は所得税部分にのみ適用され、実際に支払った税金が上限となることに注意してください。

上の例を使用して、マークがオーストラリアとベトナムの間の DTA からどのような恩恵を受けるかを説明してみましょう。マークは、2022年7月1日から2023年6月30日までの期間、ベトナムでの投資不動産の賃貸により、合計180,000,000百万VNDの賃貸収入を得ています。この期間の彼の納税義務は、BLTが300,000VND、VATが900万VNDとなります。 VND、PIT 900万VND。オーストラリアとベトナム間のDTAに基づき、マークさんは2023会計年度のオーストラリアでの個人納税申告書で、按分された外国賃貸料収入に応じて支払うべき税金と、ベトナムで支払ったPITの900万VNDを相殺できることになる。

私はベトナム語を話せませんし、ベトナムでの納税登録や申告の方法もわかりません。今はベトナムにもいません。これに関して私を助ける権限を与えられているのは誰ですか?

あなたに代わってベトナム在住の人に税務コンプライアンスの手続きを委託することができます。不動産管理者、賃貸人、または専門の税務コンサルタントのいずれかがそれです。

ただし、委任状を完成させる必要があります。ベトナムで委任状が法的に有効であるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• あなたが実際にベトナムにいる場合は、あなたと権限を与えられた職員の両方が署名し、公証人の証人によって署名されます。または
• あなたが母国に住んでいる場合は、あなたの署名があり、母国のベトナム領事館によって合法化され、その後ベトナムに送られ、地元の公証人によって認証されます。

数年前にホーチミンでコンドミニアムを購入しましたが、まだ所有権証明書が発行されていません。なぜこのようなことが起こっているのでしょうか?また、プロセスを加速するために何ができるでしょうか?

残念ながら、ベトナム政府機関間の規制の矛盾により、外国投資家向けの所有権証明書はベトナムで物議を醸している問題です。これは、外国人にかなりの数の不動産が販売されているホーチミン市に特に当てはまります。

不動産協会はホーチミン市人民委員会に対し、2014年住宅法に基づいて外国人所有者に所有権証明書を発行するよう一貫して求めてきたが、現在に至るまでこの問題は未解決のままである。

現時点では、ハノイはベトナムで外国人の住宅所有者に所有権証明書を発行している唯一の都市です。ホーチミン市やベトナムの他の地域の外国人住宅所有者は辛抱強く待つ必要があるだろう。ただし、他の住宅所有者と協力して、プロジェクト所有者に関連当局とのフォローアップを続けるよう圧力をかけることはできます。

このような遅延が大きく、経済的または法的問題を引き起こしている場合は、不動産の売却を検討する必要があるかもしれません。ただし、すべての法的要件を遵守し、利益を保護するために、その前に法的アドバイスを求めることが重要です。

外国人投資家として、ベトナムで不動産を購入する前に考慮すべき重要なポイントは何ですか?

ほとんどの外国人投資家はリース可能な投資不動産に興味を持っているため、おそらく投資収益率が最も重要な要素となるでしょう。一方、購入を決定する前に、税金や法律の観点から考慮すべきことがたくさんあります。

• 外国人所有権の制限: ベトナムでは、外国人の土地所有には制限があります。外国人がアパートやコンドミニアムを購入および所有できる期間は最長 50 年間に限られ、その後はさらに 50 年間のみ所有権を更新できます。
• 不動産の法的地位: 前述したように、所有権証明書の発行の遅れは、ベトナムの多くの個人不動産所有者に不満を引き起こしています。これらの遅れに加えて、多くの不動産所有者は不動産市場、特にプロジェクト所有者に対する信頼を失っています。その結果、多くの人が損失を最小限に抑えるために財産を処分することを決定しました。プロジェクトオーナーの中には、ライセンスや税金の要件が不完全なために、不動産購入者と購入契約を結ぶことすらできない人もいます。元の売買契約書と所有権証明書がなければ、不動産の所有権を法的に移転することは技術的に不可能です。
• 課税: 上で述べたように、ベトナムで不動産を所有すると納税義務が生じる可能性があります。税法を登録し、得られた賃貸収入に対して税金を支払う必要があります。さらに、将来不動産を売却した場合には譲渡所得税が課せられる可能性があります。ベトナムで得た収入を海外に送金する前に、商業銀行に納税の証拠を提出する必要があるため、税務コンプライアンスは重要です。
• 不動産管理: 投資不動産を賃貸する予定がある場合は、ベトナムにいないときに不動産管理を検討することが重要です。これには、テナントとのコミュニケーション、メンテナンス、家賃の徴収を処理する信頼できる不動産管理サービスを見つけることが含まれます。また、不動産が潜在的な損害や損失に対して適切に保険をかけられていることを確認することも重要です。
• 資金調達: 外国人として、不動産購入のためにベトナムの銀行から融資を受けるのは難しいかもしれません。非居住者への融資に積極的な国際銀行または金融会社から融資を求める必要がある場合があります。続行するかどうかを決定する前に、さまざまな資金調達オプションを調査および比較することが重要です。

いずれの場合も、意思決定プロセスを支援できる専門の不動産コンサルタントに常に連絡する必要があります。また、交渉や購入のプロセスに関連する法的側面については、専門の弁護士に依頼する必要があります。