【2024年】ベトナム不動産のマーケット分析！今後の可能性と注意点
ベトナムの不動産市場は、売上高の減少、資本不足、多くのプロジェクトの停滞などにより、厳しい状況に陥っている。しかし、外国人投資家は現在の景気低迷から恩恵を受ける準備が整っており、すべてが絶望的で暗いわけではない。この記事では、これらの課題がなぜ生じたのか、どのようにして生じたのか、そして外国企業が市場のどこにチャンスを見出すことができるのかを探っていきます。
2019年までの約10年間で、ベトナムの不動産マーケットは急速な成長を遂げた
2019年までの約10年間で、ベトナムの不動産市場は急速な成長を遂げました。中流階級が経済発展の波に乗って田舎から都会のアパートに移り住んだため、建物は十分なスピードで建てられませんでした。
しかし、これらすべての新規住宅購入者に対応するには巨額の資本が必要でした。不動産会社は急増する需要を満たすために銀行から手渡しで借り入れ、数十億ドル相当の社債を発行していた。
しかしその後、新型コロナウイルス感染症が発生し、ベトナムの住宅購入者は強気派から弱気派に変わった。これが住宅販売の低迷につながり、もともとレバレッジが過剰だった多くの不動産会社は資金不足に陥り、これ以上借入できなくなった。
流動性危機に直面し、これらの企業の多くはベトナムの債券市場に目を向けました。これにより債券発行額が大幅に増加した。 2020年、ベトナムの現地通貨建て社債の価値は120億米ドルに達した。しかし、2021 年末までに、その額は 2 倍以上の 260 億米ドルに増加しました。不動産市場とつながっている。
しかし、この成功したベトナムの不動産セクターへの資金調達の再配線は長続きしませんでした。国境の北では、中国第2位の不動産開発会社が、ベトナムのマスコミが「債務爆弾」（あるいは「恒久的な手」）と呼ぶであろうものをつかんでいて、ベトナムを含む世界市場に大混乱を引き起こそうとしていた。
中国・恒大集団破産の影響はごくわずか
2021年末に恒大がデフォルトしたとき、それは世界市場に波紋を広げた。約3,000億ドル相当の負債を抱えた企業の倒産がもたらす損害は、ベトナムではごく少数の人たちだけだった。
政治的、経済的、構造的に北の隣国と非常によく似ているベトナムの消費者、投資家、規制当局は、「ここでもこのようなことが起こり得るのだろうか?」という疑問を抱き始めました。
消費者と投資家のセンチメントは急落し、規制当局がシステム上の問題の切り分けと是正に努める中、ベトナムの不動産セクターに対する監視の目が厳しくなった。
しかし、これはすべて、ベトナムが新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる長期にわたるロックダウンから抜け出しつつあったときに始まった。ほとんどの場合、パンデミックの最悪期は過ぎ、ワクチン接種率は高かった。マクロレベルでは、議論は予防から制御へと移り、国境の再開が議題に上がり、まもなく完全な経済回復が始まると予想されていた。
しかし、その後、当然のことながら、ロシアとウクライナは戦争を始めました。
戦争により通貨管理が混乱に陥る可能性
東ヨーロッパでの戦争の結果、ベトナムの2つの主要な輸出市場である欧州連合と米国でのインフレの蔓延は、ベトナムにとって複数の面で問題を引き起こした。
一方で、インフレの上昇により、これらの海外市場の消費者はベルトを締めるようになりました。ベトナムでは、これは製造品、特に衣料品や繊維製品の注文が減少し始めたことを意味した。
ちなみに、2022年のベトナムの総輸出額3,713億ドルのうち、米国とEUはそれぞれ760億ドルと1,090億ドル、合わせて1,850億ドルを占め、ほぼ50％を占めた。
この観点から見ると、受注のわずかな減少はベトナム経済に広範囲に影響を与える可能性があり、いくつかの製造業者は不景気を乗り切るために人員削減を実施しました。
しかし、より重要な進展は、欧州中央銀行と米国連邦準備制度の両方がインフレを抑制するために利上げに動いたことです。これにより、ユーロと米ドルの両方が上昇し、現地通貨に下落圧力がかかりました。
これは重大な展開でした。ベトナム ドンは厳重に管理されている通貨であり、ベトナムの中央銀行であるベトナム国立銀行 (SBV) は、ドルに対する通貨の安定を維持するために懸命に取り組んでいます。これは、外貨準備の売買、信用の伸びの規制、そしてもちろん、必要に応じて金利の引き上げや引き下げなど、さまざまなメカニズムを通じて行われます。
幸いなことに、ベトナムの不動産セクターにとって、2022 年初頭のベトナムの外貨準備高は世界銀行の推定によると、1,090億米ドル。これは推奨される3カ月分の輸入量を大幅に上回っており、SBVがしばらくの間、あるいは完全に利上げを回避できる可能性があることを意味した。
不動産開発会社FLCの大物が逮捕されて金利が上昇
しかし、世界経済が新たな戦時体制に適応しつつあった2022年3月、不当かつ怪しい取引の疑惑に関連してベトナムの不動産市場に亀裂が生じ始めた。この事態は、不動産開発会社FLCの会長であるトリン・ヴァン・クイェット氏の逮捕で頂点に達した。
クイェットに対する申し立ては以下の点に集中している。株式市場操作 これにより、彼は州証券委員会に通知することなく、自分が設立した会社の7,480万株を売却した。
これで警鐘が鳴るように設定されました。
FLC は不動産分野でよく知られており、ベトナム全土で工業用、商業用、住宅用不動産のプロジェクトを行っていました。クイェット逮捕のニュースは投資家を動揺させ、不動産セクターは再び凍り始めた。
この状況は、9月の利上げによってさらに悪化し、金利は最高水準まで引き上げられた。ほとんどのカテゴリで 1% – SBVはドンの抑制に全力を尽くしたが、特に米国のインフレは正常な範囲を大きく外れており、SBVは外貨準備を急速に使い果たしていた。
社債市場の改革が発効された
不動産市場におけるいくつかの大手企業の不正行為に資金を提供する上でベトナムの債券市場が果たした役割は規制当局に失われることはなく、2022年9月に一連の改革が発表された。政令第 65/2022/ND-CP (政令第 65 号)。
政令 65 号は市場に対する多くの変化を詳述しましたが、特に重要な改革が 3 つありました。
- 投資家には「プロの投資家」としての認定が求められる。これは、自らが負っているリスクを理解するための知識を持っていることを確認することを意味する。
- 高額債券の発行には信用格付けが義務付けられる。そして、
- 企業が単に資本を増やすために社債を通じて資金を調達する機能は削除される。その代わり、企業は特定のプロジェクトや債務再編にのみ資金を使用できるようになる。
しかし、これらの改革は、崇高なものではあったものの、野心的すぎて時期尚早だったのかもしれません。債券市場は競争の場を再構築する準備ができていなかったので、善悪は別として、これらの改革は悪影響を及ぼしました。債券市場は急速に混乱し、不動産会社のキャッシュフローが妨げられ、不動産会社の多くは前述のベトナムの2年ぶりの金利上昇と闘っていた。
不動産会社ヴァン・ティン・ファット・ホールディングス・グループの会長チュオン・ミ・ラン氏が2022年10月に逮捕
2022 年のほとんどの間、不動産業界における不正行為の取り締まりは継続されました。時々逮捕される人や二人の人が小さな波紋を起こす 地元のマスコミで。しかし、不動産会社ヴァン・ティン・ファット・ホールディングス・グループの会長チュオン・ミ・ラン氏が2022年10月に逮捕されると、状況は変わり始めた。
ランが持っていたとされる債券詐欺を犯した 金額は数千万ドルに達したが、全国的な見出しを飾ったのは必ずしも彼女の逮捕ではなかった。その代わりに、ヴァン・ティン・ファット・ホールディングス・グループがサイゴン商業銀行と関係があるという噂が浮上した。これが取り付け騒ぎを引き起こし、不動産セクターの問題と債券市場の問題が再び社会の話題の中心に浮上した。
注目すべきは、これはSBVの介入による一時的なものにすぎず、銀行を「特別な監視」下に置く。とはいえ、ダメージはすでに発生しています。ベトナムの不動産セクターに対する消費者と投資家の信頼は再び打撃を受けた。
しかし、2022年秋、ベトナムの不動産セクターへの打撃はそれだけにとどまらなかった。
北米と欧州のインフレ率が上昇傾向を続け、ドンへの圧力が高まり、外貨準備高が急速に減少する中、SBVは二度目の金利引き上げに踏み切った。ラン容疑者の逮捕からわずか数週間後の10月25日、一部の商品の金利が最大1％上昇し、借入コストがさらに上昇した。
マーケットやベトナム景気の低迷は2024年の新年まで続く見通し
12 月末の時点では、製造業の受注は減少し、金利は上昇し、住宅不動産市場は多かれ少なかれ停滞していました。債券市場は前年に比べて依然として相対的に凍結しており、多数の不動産プロジェクトが無期限に保留される中、消費者信頼感は頑なに回復を拒んでいた。
ベトナムの不動産セクターは低迷を続けており、すぐに弱まる気配はなかった。
2023 年の最初の 2 か月間で、合計不動産会社235社が廃業, 統計局によると、2022 年の最初の 2 か月と比較して 20% 以上増加しました。
この時点で、市場の凍結を解除するためにさらなる措置を講じる必要がある可能性が高いことは明らかでした。
これらすべてをさておき、外国企業の見通しは著しく異なっていました。
外資系の不動産会社にとっては好機
今週初めに、シンガポールのキャピタルランドは20億ドルの買収を検討していた ベトナムのVinHomesからの不動産プロジェクト相当額。
どちらの当事者もこの取引については確認していないが、もし買収が実現すれば、それは今年最も重要な取引の1つとなり、さらに多くの取引が続く可能性がある。
ベトナムの不動産セクターが直面する課題は主に住宅用不動産と地元企業に限定されているが、ベトナム企業と提携する外国企業は、パートナーの資本の出所だけでなく、パートナーやサプライチェーンの資本の出所も完全に理解する必要がある。 。
いくつかのプロジェクトが保留されており、何千人もの住宅購入者がいつ新しい家に移れるか分からないままになっている。その結果、不動産セクターに対する消費者心理は低下した。
ただし、消費者は住宅を所有したいという願望はまだあるものの、より認知度が高く評判の高い国際ブランドを好む可能性があるため、この状況は必ずしも有害ではない可能性があります。したがって、不動産事業の合併や買収を検討している外資系企業にとっては、これは絶好のチャンスとなるかもしれない。
ベトナム市場に参入したり、ベトナム市場での存在感を拡大したいと考えている企業は、資金繰りに困っている国内企業が国際的なサポートを求めていることに気づき、割引を提供する可能性もあります。
それにもかかわらず、外資系企業も国内企業も、この混乱がいつまで続くのか自問しなければなりません。
現時点では、ベトナムの不動産セクターは玉石混交
世界的なインフレは安定し始めており、世界経済の転換点はそう遠くないかもしれません。これは、より広範なマクロ経済の安定にとって良い前兆です。
とはいえ、不動産市場から悪者を排除しようとする動きは、弱まる兆しはほとんどない。
債券市場規制に関する新たな法令 (法令 08 ) も 3 月 5 日に公布され、政令 65 で概説された債券市場改革の一部が撤回されました。現時点で市場にどのような影響があるかを確認するのは困難ですが、これまでのところ受信はほとんど肯定的でした。
そして先週、不動産セクターの回復を促す目的で利下げが行われた。しかし、金利を上昇させる世界的な要因が完全に沈静化したかどうかはまだ明らかではなく、これが地元の不動産会社に与える景気刺激は長続きしない可能性がある。
結局のところ、いつ市場に前向きな消費者心理や投資家心理が戻るかを判断するのは時期尚早です。それまでの間は、ゆっくりと着実で慎重なアプローチが、企業がこの困難な状況を乗り越えるのに役立つはずだ。
まとめ：2024年からの投資は長期的な利益につながる可能性がある
不動産セクターはここ 3 ～ 4 年で大きな打撃を受けています。しかし、最初はそれほど良い状況ではありませんでした。多くの不動産会社は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）が発生する前から過剰なレバレッジをかけていて、これらの会社は猛烈なスピードで事業を進めており、危険な領域に追い込まれていました。
この観点から見ると、新型コロナウイルス感染症とその後の東ヨーロッパでの戦争は、この業界が必要としていた警鐘だったのかもしれません。
今後、より持続可能な債券市場と不動産開発へのより慎重かつ思慮深いアプローチにより、ベトナムはより安定した不動産市場を提供できる可能性があります。これは経済全体の基盤を強化し、長期的にはより強力で広範な経済成長の推進力となる可能性さえあります。
