【初心者必見】フィリピン不動産への投資：究極の完全ガイド【2023年版】
フィリピンの不動産を購入することは、経済および人口動態の傾向に賭けることです。フィリピンは、1 億人を超える人口を抱える東南アジアで 2 番目に人口の多い国であるだけでなく、この地域で最も急速に成長している国の 1 つでもあります。
このため、この国は、おそらくどの近隣諸国よりも経済的および政治的な影響力が高まるでしょう。投資家は、その莫大な成長の可能性から利益を得るためにフィリピンに群がっています。
なぜフィリピンで不動産を購入する必要があるのですか? まず第一に、彼らは熟練した英語を話す労働力と低賃金というまれな組み合わせを楽しんでいます。多国籍企業は、地球上の他のほとんどどこよりも少ない支出で、英語を話す労働者を見つけることができます。
これにより、外国企業はアジアへの投資に関して、他の国よりもフィリピンを選択するようになりました。特に英語を話す技術サポートとコールセンターのスタッフを探している企業.
たとえば、中国の賃金が上昇している時期に、ベトナムも低賃金の恩恵を受けています。しかし、彼らの人材プールは、フィリピンほど広くなく、英語も流暢ではありません。
第二に、フィリピンは海外からの送金が多い。英語を話す労働者の多くは、米国、マレーシア、オーストラリアなどの高賃金の国で仕事を見つけることを選択しています。
これらの海外外国人労働者 (OFW) は成功を収めており、主に上記の要因により、海外でより良い機会を見つけることができます。彼らは毎月フィリピンに送金し、家族を養っています。
2019 年には、記録的な金額である335 億米ドルが海外労働者からフィリピンに送金されました。これは確かに少額ではなく (実際には、国の総 GDP の約 10% に相当します)、地域経済を大幅に後押しするのに役立ちます。
ビジネス プロセス アウトソーシングは、同国で最も急速に成長している分野の 1 つであり、Convergys のようなコール センター企業が最大の外国人投資家の 1 つです。
第三に、フィリピンは外国からの投資に対して友好的です。これは、外国人がフィリピンで合法的に財産を所有できる場合だけでなく、株式を購入し、ビジネスを所有し、ここで長期ビザを取得する能力を持つという点でも当てはまります。
外国投資に対するフィリピンの開放性は、インドネシア、ミャンマー、ベトナムなどの地域の近隣諸国よりも大きな優位性をもたらします。
もちろん、フィリピンにも問題がないわけではありません。政府の一部には、無数の非効率性と汚職が存在します。いくつかの都市では犯罪が依然として問題となっており、GDP の成長に直接悪影響を及ぼしています。
これは必ずしも、フィリピンの不動産への投資が悪い考えであることを意味するものではありません. 人口の増加自体は、将来的には、必然的に一等地での不動産需要が増えることを意味します。
堅調なフィリピン経済は、肯定的な人口動態の傾向と住宅需要の増加に満ちた比喩的なケーキの上に単にアイシングを施しただけです。
外国人はフィリピンの不動産に投資できますか?
外国人は、フィリピンのコンドミニアム、アパート、または高層ビルの一部を所有できます。唯一の制限は、1 つの建物内の外国人所有ユニットの総数が 40% を超えてはならないことです。
ただし、外国人としてフィリピンで土地を所有することはできません。土地の所有権は地元の市民のみに留保されています。
外国人は、自分の名前で家やその他の建物を購入することさえできます。ただし、構造物が置かれている土地は、フィリピン市民が所有しているか、フィリピン市民から借りている必要があります。
とはいえ、これらのルールを回避する方法はいくつかあります。一部の方法は、他の方法よりもリスクが高くなります。土地は最長 50 年間リースでき、さらに 25 年間延長できます。フィリピンでは法人を通じて土地を購入することもできます。
土地を所有する企業は、最大で 40% の外国人所有にすることができます。幸いなことに、さまざまな株式クラスと取締役を通じて、会社を構築し、実際に管理を維持することができます。
フィリピンの固定資産税はいくらですか？
フィリピンの税金はかなり高く、特に非居住者に対しては高くなります。これは、この国の不動産市場に投資する際の欠点の 1 つです。
不動産は、その評価額に基づいて毎年課税されます。この税額は、地区によって異なります。ただし、料金はマニラ首都圏内の物件では 1%、市外の物件では 2% に制限されています。
家賃収入も、フィリピン居住者の個人所得税の対象となります。500,000PHP (約 10,000 米ドル) 以上を稼いでいる人には、32% の最高率が適用されます。
オフショア不動産を購入するのに十分な予備の現金がある場合、その 32% の税率がほぼ確実に適用されます。
あなたがフィリピンの居住者であれば、所得税の控除が認められています。これらの控除は、修理、メンテナンス、減価償却費、および既に支払ったその他の税金から差し引くことができます。税額控除は、所得税率を大幅に下げるのに役立ちます。
非居住者の場合、所得は 25% の均一税率で課税されます。年間のほとんどをフィリピンに住んでいない場合でも、控除や手当はありません。
不動産の売却時には、不動産の市場価格の 6% の譲渡税も支払われます。その手数料は通常、買い手と売り手の間で分割されます。
フィリピンで不動産を購入するのは安全ですか?
信じられないかもしれませんが、フィリピンには東南アジアで最高の土地登記システムがあります。不動産所有者は、所有権証書やその他の情報にオンラインでアクセスすることもできます。
そのため、政府や土地事務所に対処する際に大きな問題に遭遇する可能性はほとんどありません。
フィリピンにはいくつかの確立された不動産開発業者が存在します。Megaworld や SM Land などの企業は、数多くの成功したプロジェクトを抱えています。
これらのタイプの会社の建設とサービスの品質は一般的に良好です。マニラには、トランプ タワーやウェスティン レジデンスなどの国際ブランドのレジデンスもあります。これらのブランドは、誰でも自分の名前でプロジェクトを構築できるようにするだけではありません。
したがって、フィリピンのトップ不動産デベロッパーからの購入に問題はありません。遅延やその他の問題は、小規模な開発者から発生する可能性があります。
そのため、尊敬されている開発者から購入することが重要です。理想的には、フィリピンの証券取引所に上場しており、少なくとも 10 件のプロジェクトを完了している会社です。
フィリピンの不動産に投資するのに最適な場所
フィリピンには7,000以上の島があります。1 億人以上の人口を抱える国では、全国を網羅することは不可能です。
マニラは、国の首都であるだけでなく、地下鉄に 1,800 万人以上が住んでいる地球上で最大の都市の 1 つとして、明らかに重要です。この都市にはさまざまなエリアがあり、それぞれに独自の価格帯、雰囲気、長所と短所があります。
セブやダバオのような二級都市も投資を検討する価値があります。前者はナビゲートしやすく、セブはアクセスが良く、外国人が望む施設が多い. 一方、ダバオの方が大きいです。
ビーチリゾートや、まだコンドミニアムの供給が少ない場所については取り上げません。実際、ほとんどの外国人はフィリピンでコンドミニアムを購入することを選択しています。
土地を「購入」するプロセスは、ほとんどの人にとって複雑すぎます – たとえ土地が現在最も利益の可能性がある場所であるとしても.
さらに、土地が必要な場合は、マレーシアで不動産を購入する必要があります。アジアには、フィリピンよりも外国人として土地を所有するのに適した国がいくつかあります。
マニラ首都圏
メトロ マニラ エリアは、1 つの都市というよりも、さまざまな都市の集合体のようなものです。ケソンシティ、マカティ、タギッグは、ほとんどのコンドミニアムが建ち並ぶ地域です。
また、外国人居住者や上流階級の地元住民が住むマニラのトップ エリアの 3 つでもあります。多国籍企業は通常、これらの数少ない中央ビジネス地区の 1 つに拠点を置いています。
1990 年代以降、主にこれらの技術大手、サポート プロバイダー、およびフィリピンにアウトソーシングしている他の企業のために、マニラで著名な中産階級が形成されました。彼らのスタッフは、退職者やその他のほぼ全員と同様に、マニラ中心部に近いコンドミニアムに住みたいと考えています。
ただし、マニラの他のあまりプライムでない地域にはまだコンドミニアムがあります。ケソン市は広大な地域であり、マニラ自体に次いでフィリピンで 2 番目に大きな都市です。同様に、超高層ビルがタギッグやマニラの他のいくつかの地域に出現しています。
開発者は現在、ケソン市やタギッグなどの場所に移動しており、マニラ中心部で見られるものよりも低価格および中価格帯のプロジェクトを構築することもあります.
マニラは急速な人口増加を遂げています。これは、将来、より少ないスペースに対する需要が高まることを意味します。
マカティ
マカティは、フィリピンの金融と商業の中心地です。この地区には、他のどの企業よりも多くの国際企業が本社を置いています。このように比類のない利便性により、この地域は外国人居住者や地元住民にとって同様に望ましいものとなっています。
そのため、マニラの不動産価格がマニラで最も高いものの 1 つであることは驚くべきことではありません。シンガポールや香港の価格には決して及ばない.
それでも、マカティで高級コンドミニアムを購入する場合、1平方メートルあたり少なくとも5000米ドルの範囲で支払うことを期待する必要があります.
しかし、投資家は、マカティが高いという理由だけで、必ずしも見捨てるべきではありません。
そもそもフィリピンの見通しが良い主な理由の 1 つを覚えていますか?それは、国の急速な人口増加と都市化によるものです。プライムで中心的な不動産は、長期的にはこれらの人口動態の傾向から最も恩恵を受けるはずです。
ケソンシティ
マニラ北部の広大なエリアであるケソン市は、地下鉄の他の部分が高くなりすぎたため、開発が始まっています。ケソン シティの価格は、通常、中心部の価格の約半分または 3 分の 2 です。
ケソン シティはすべての中心にあるわけではありませんが、利便性と価値の両方を提供できます。この地区で最も住みやすい場所の 1 つは、コモンウェルス アベニューです。長い通りはケソンからマニラのダウンタウンまで伸びており、都心へのアクセスが簡単です。
イーストウッドシティも人気です。これは、十数棟のコンドミニアム、IT パーク、巨大なショッピング モール、その他の小売業や商業施設が完全に統合されたコミュニティです。
イーストウッドの住民は、必要なものがほとんどすべて徒歩圏内にあります。これは、ケソン シティのいくつかの素晴らしい不動産開発の 1 つです。
タギッグ / ボナファシオ グローバル シティ
タギッグ地区は、以前は漁村でした。現在は、人口 80 万人を超える主要な商工業の中心地となっています。ケソン シティと同様、タギッグの重要性が増したのは、マカティが混雑しすぎて一部の人にとっては物価が高くなり始めたためです。
ただし、タギッグの一部は、地区の他の部分よりも注目に値します。マカティの南東の国境にまたがるボナファシオ グローバル シティは、マニラで最も住みたい、働きたい場所の 1 つです。ここは、道路が氾濫することがなく、物事が効率的に行われる場所です。
多くの場合、略して「BGC」と呼ばれるこの地区は、国内最大級の開発業者 2 社によって建設および管理されるマスター プランの金融センターです。アヤラランドとエバーグリーンホールディングスがBGCの企画・施工を担当。
一部のアナリストは、この地域が長期的にはフィリピンの主要な金融ハブとしてマカティを追い抜くとさえ言っています。
Ayala と Evergreen は、企業のニーズとインフラストラクチャを誰よりもよく理解しており、いくつかの多国籍企業が BGC に拠点を置いています。価格はマカティと同様に高くなりました。
ボナファシオ グローバル シティは、中心部に位置し、マスター プランで計画された組織化された生活アプローチの恩恵を受けています。多くの人がマニラのこのポケットをシンガポールのクリーンな都市環境と比較しています。
セブ
フィリピンのような新興経済国では、そもそも成長を加速させるための産業が必要になることがよくあります。これらのセクターは、通常、製造、貿易、観光です。セブにはこれら 3 つすべてがあります。
フィリピンで建造される全船舶の 80% 以上がセブ島で製造されています。多くの家具、おもちゃ、電化製品もここで製造されています。さらに、近くに素晴らしいビーチがあるため、記録的な数の観光客や退職者がセブに押し寄せています。
そのため、投資家はセブやダバオなどの小さな都市で不動産を購入することを検討する必要があります。長期的には、おそらくマニラよりも高いリターンをもたらすでしょう。国の首都以外でも、価格はより合理的です。
1 つの注意点は、マニラに比べて選択肢が少ないことです。セブ島のコンドミニアムは建設され始めたばかりで、すべてのデベロッパーが勝者というわけではありません。実際、建設経験がまったくないのに広告を出している人もいます。
セブで不動産を購入する場合は、少しの忍耐力と十分な注意が必要です。
ダバオ
ダバオはマニラを除けば国内最大の都市であり、最も急速に成長している都市の 1 つでもあります。その経済は 2019 年に 10% 近く成長し、フィリピン全体の 6% を上回っています。
ここでの投資は、マニラやセブほど簡単ではありません。それにもかかわらず、ダバオの農業ベースの経済からサービスベースの経済への転換は、さらなる努力を惜しまない人々に報いるでしょう。
ダバオにはまだコンドミニアムがあまりありませんが、いくつかの新しいプロジェクトが建設中です。一部の不動産開発業者は実績が少なく、遅延が発生しやすいことに注意してください。
そのため、ダバオで不動産を購入する際は、評判の良い開発業者または不動産業者と取引していることを確認することが非常に重要です。
現在、ほとんどの不動産開発は市内中心部と東海岸で行われています。あなたが冒険好きで、マニラ以外の不動産を購入したいと考えていて、デューデリジェンスを実行できるなら、ダバオの不動産に投資する価値があるかもしれません。
フィリピンで不動産業者を雇う
不動産業者は、フィリピンで一般的に見られ、使用されています。これは、家族や友人からの紹介に基づいて買い手が見つかる地域の他の場所とは対照的です。
不動産ブローカーの手数料は高く、通常は物件の価格と場所によって異なります。税率は 2% から 5% の間で変動し、物件の価格が上がるにつれて低くなります。
たとえば、エージェントは 2% のコミッションで大邸宅をリストする場合がありますが、小さなショップハウスのアパートには 5% を請求します。コミッションは出品者が負担します。
いくつかの Web サイトは、買い手と売り手にとって物事をより簡単にするのに役立ちます。それらには、RealEstate.ph と Lamudi.com.ph が含まれます。売り手は、オンライン ポータルを巧みに利用することで手数料を最小限に抑えることができます。
フィリピンの不動産を購入することは良い投資ですか?
フィリピンの不動産価値は長期的に確実に上昇するでしょう。国の人口統計の現実はそれを要求します。
人口増加と回復力のある経済が相まって、一等地の不動産に対する需要が将来的に高まることを意味します。中心部の不動産に対する需要は非常に多く、フィリピンのこれまで以上に強力な消費者層はそれを望んでいます。
そうは言っても、投資家はおそらく反発を待つべきです。現在、マカティの高級コンドミニアムの価格は、バンコクやクアラルンプールの同様のアパートメントの価格に匹敵します。これらの都市はどちらも、長所を共有しながら、大まかに言えばマニラよりも発展しています。
一部の地域の土地は、依然として良い投資です。ただし、これは多くの購入者にとって実現可能ではありません。これには、借地権および/またはノミニー構造の取り扱いが含まれます。労力とコストは通常、大きすぎます。
ほとんどの人にとって、最善の選択肢は、市場が最終的に後退するのを待つことです。それか、同じように急速に成長しているが、よりリーズナブルな価格である国の不動産を購入するかのどちらかです。
フィリピンの不動産価格は、現在の開発段階を考慮すると、近隣のアジアの代替地に比べて単純に高すぎます。
