【初心者向け】ベトナムの不動産投資に関連する法律や規制まとめ

海外不動産投資のリスクの一つは、現地の法律を知らずに不利な条件で購入し、不動産の所有権を取得できないことです。そうしたリスクを軽減するには、ある程度の不動産関連法の知識が必要です。

日本には民法、借地借家法、建築基準法、宅地建物取引業法などの法律がありますが、ベトナムにはどのような法律があるのでしょうか？不動産投資に関わる主な法律とその内容をご紹介します。

住宅法

2015年に外国人によるベトナムの不動産投資が解禁されて以来、ベトナムは人気の投資先となっていますが、その根拠となる法律が2017年7月の住宅法（No.65/2014/QH13）です。は。

この法律の第 2 章第 7 条（Chương II、Điều 7）は、ベトナムで住宅を所有できる者について次のように規定しています。

• 国内の団体、家庭、個人
• 海外在住のベトナム人
• この法律第 159 条第 1 項に規定する外国の組織および個人

第9章は外国人（個人、団体）による住宅所有を規制しており、第159条から第162条までの計4条からなる。

第 159 条と第 160 条は、住宅を所有できる個人または組織は、外交特権なしでベトナムに入国できる個人でなければならないと規定しています。この規定は、外国人が不動産を購入できる根拠となります。法人の場合、ベトナムでの事業を許可する「投資証明書」を持っている必要があります。外国人の入国に関しては細かい規定はありませんのでご了承ください。

さらに、第159条第2項は所有形態を規定しており、建設投資（不動産開発）、住宅建設投資事業における集合住宅及び個人住宅の購入、相続等について規定している。

つまり、住宅建設投資プロジェクトの一部でない限り、その不動産を購入することはできません。

第 161 条は、外国人が住宅を所有する権利を規定しています。基本的にはベトナム人と同じ権利を持っていますが、いくつかの例外もあります。特に注目すべきは、アパートの建物の30％のみが外国人所有を許可されていることです。例えば、ベトナム人がすでに不動産の30％を外国人が所有している建物を購入したとしても、その不動産を外国人の名義に変更することはできません。これは購入だけでなく、相続などによる取得にも当てはまります。

また、不動産の保有期間は証明書発行日から50年間と定められています。政府の規制に従って期限を延長できるとしているが、この法律にはそのような「政府の規制」は定められていない。

第 161 条の最後には、所有者が所有期間満了後に住宅を売却または贈与しない場合には国有財産となると書かれており、所有期間には細心の注意が必要です。証明書。 。

第 162 条では、外国人所有者の義務について説明しています。ベトナム人を含むすべての不動産所有者の義務は第 11 条に記載されていますが、追加の義務もいくつかあります。

重要な点は、個人所有の車をレンタルすることができますが、レンタルする前に政府に届け出て税金を支払う必要があるということです。さらに、不動産が法人所有の場合は、従業員の住居としてのみ使用できます。オフィスやレンタル目的での使用は禁止されています。

住宅法ガイドライン

この住宅法のガイドラインとして、2015年12月に政令（No.99/2015/ND-CP）が公布されました。この政令の第 7 章（第 74 条から第 79 条）は、外国人によるベトナムの財産の所有権を規制しています。

前述の住宅法では「ベトナムに入国できる個人」とされていたが、政令第74条では「ベトナム入国スタンプのある有効なパスポートを所持する者」と具体的に規定されている。終了した。

また、第 77 条には保有期間に関する細則が定められており、保有期間満了の 3 か月前までに人民委員会に申請することができ、1 回限り 50 年の延長が認められるとされている。さらに、購入を延長する場合は、元の期限の時点で購入要件を満たしている必要があります。

また、第7条では外国人、ベトナム人の両方の所有期間を規定しているが、外国人から外国人に不動産を売却または贈与した場合には、証明書の期間が相続されるとしている。そのため、中古物件を購入する場合、保有期間は50年より短くなります。

宅建業法

不動産取引に関しては、住宅法と同日施行された不動産業法（No.66/2014/QH13）が関係します。不動産業として収益をあげることを目的とした不動産の建築、購入、販売、賃貸、仲介、取引、管理等を指します。

第11条第3項は、外商投資企業の不動産事業の範囲を規定し、転貸や住宅建設への投資を認めている。これは2015年までは認められておらず、外国企業の営業範囲を拡大していた。これら「不動産業（ライセンス6810）」を行うには、最低資本金200億ベトナムドン（約1億円）が必要です。 （具体的な規定はガイドライン第3条にあります）

一方、「宅地建物取引業（許可6820）」により認められる不動産の仲介・管理は第62条第2項以下に規定されており、不動産業とは区別されます。

宅地建物取引業を営むには、2名以上で宅地建物取引業免許（個人資格）を取得する必要があります。

宅建業法は主に不動産業を営む法人向けの法律であり、個人が不動産投資をする場合には意識する必要のない法律ですが、法人として大規模な不動産投資を行う場合や、不動産仲介を行う場合には注意が必要です。企業がどのような法律に基づいて運営されているかを知る必要があるという意味で、これは無視できない法律です。

宅建業法ガイドライン

なお、この不動産業法にはガイドラインとして政令（No.76/2015/NĐ-CP）も定められています。このガイドラインは大した内容ではありませんが、個人投資家にとって重要な住宅の購入や賃貸に関する規制が盛り込まれています。ガイドラインには手続きに必要な文言や契約書に盛り込むべき内容、標準契約書などが明記されているので、手続きを行う際に参考にするとよいでしょう。

まとめ

ベトナムも日本と同じ法治国家であり、不動産投資に関する手続きや規制は基本的に法律に基づいています。ベトナムの法制度の遅れは以前から指摘されていましたが、2015年の改正法とその指針となる政令により、かなり明確になったと感じています。