【損した？】ベトナム不動産投資で失敗しないために知っておきたいリスクと注意点

ベトナムで不動産投資に失敗した人の話をたくさん聞きました。もちろん投資にはリスクが伴いますし、必ず成功するという保証はありません。しかし、これらのリスクを理解し、分析し、管理することができれば、市場が急成長しているベトナムでの不動産投資には大きなメリットがあると考えています。しかし、リスクを認識していなければ、失敗しても不思議ではありません。

この記事では、ベトナムの不動産投資で失敗しないために知っておきたいリスクについてご紹介します。

ベトナム不動産投資で失敗しないために考慮すべきリスク（前編）

プレビルド方式と呼ばれる販売方法

日本の不動産とは異なり、ベトナムの不動産は建売で販売されるのが一般的です。プレビルド方式とは、物件を「プレ」（事前）に「ビルド」（工事）して販売する方式で、多くの場合、購入時には工事が完了しておらず、完成したばかりの状態で販売されます。始まりました。

まず頭金をお支払いいただき、工事の進行に応じて物件価格に対して所定の割合で支払い、工事が完了して物件が引き渡される際に残金をお支払いいただきます。

プレビルドとは、着工時の価格と完成時の価格に差があることが多いため、売却時に物件を購入し、売却時により高い価格で転売する投資方法です。建設中または完成後。 「投資」というものもあります。この投資方法であれば、50％進行で物件を売却できれば、物件価格の全額が手元になくても投資できるため、ベトナムの投資家の中にはこの方法を好む人もいるようです。 。

このプレビルド方式のデメリットは、建設中にプロジェクトが崩壊したり、デベロッパーが倒産したりすると、物件を取得できなくなることです。プロジェクトが失敗し、納期が数年遅れてしまうと、期待していた利益を得ることができなくなります。

それはまだ良いことですが、デベロッパーが倒産してしまうとお金は戻ってきませんし、物件も手に入れることができなくなります。日本の不動産投資以上に、プロジェクトやデベロッパーの信頼性を確認することが重要です。

修理・不具合リスク

ベトナムでは新築物件に欠陥があることは珍しくありません。建築確認された材料と異なる材料を使用したために建築基準を満たしていない物件が存在するのが現実であり、そもそも国に提出した図面と異なる建物を建設する業者も存在する。 。は。ただし、住む上では問題にならない瑕疵が、投資を考えると大幅な価格下落の原因となる可能性があるので注意が必要です。

また、新築時には瑕疵がなくても、経年変化により5年後、10年後に大きな問題が発生する物件もあります。ホーチミン市のタワーマンションの一部に、地盤沈下が原因とみられる亀裂が入っているのを見たことがあります。物件によっては購入後の修繕に費用がかかる場合があります。

ベトナムでは、ハイグレードな建物の建設実績が豊富なデベロッパーや建設会社がまだ少なく、一部の大手企業以外のプロジェクトは品質面での実績が乏しく、潜在的な可能性がある。品質リスク。ある可能性が高いです。

空室・家賃滞納リスク

不動産を購入した後に家賃などの収入が確実に得られるかどうかも投資で重要なポイントです。投資するのは良いのですが、入居者が見つからず家賃収入が得られなくなったら困ります。

ベトナムの不動産の中でも、リゾート物件が多いコンドテル（コンドミニアム＋ホテル）には利回り保証が付いています。コンドテルの場合、ホテルとして運営することで得た利益は不動産オーナーに還元され、完成後10年間は​​利回り10％を保証する契約をしているところもあります。 10年間で10％の収益が保証され、その後も物件を保有できるのであれば、リスクの低い投資であることは間違いありません。

しかし、コンドテル側が利回り保証を破ったり、支払えないとして一方的に金額を引き下げたりするケースもある。日本でもシェアハウス向けの不動産投資で同様の事例があったそうですが、物件の稼働率を上げられないと保証が維持できないため、稼働率が高い物件かどうかを判断することが重要です。高価かどうか。

財産管理リスク

不動産管理はデベロッパー系の不動産管理会社が行うことが多いですが、この管理に対する対応も管理会社によって異なります。電気代や水道代などの光熱費や駐車場、プールやジムなどの共用部が適切に管理運営されないと、実際に施設を利用することが非常に困難になってしまいます。あるようです。他にも害虫やカビの発生などさまざまなトラブルが発生する可能性があり、その場合は対処が必要になります。

一部英語でのやり取りもありますが、ベトナム語でのやり取りも多く、管理会社とのコミュニケーションが取れない場合にはトラブルが発生する可能性があります。

英語やベトナム語で管理会社とスムーズなコミュニケーションが難しい場合は、信頼できるパートナーに物件管理をサポートしてもらうなどの対応が必要になる場合があります。

立地に関するリスク

海外の不動産投資では、土地の知識がないまま物件を購入するケースが多くあります。私は実際にベトナムに住んでいた経験から、さまざまなメディアに書かれている「ここは有望だ」といった主張は当てにならないことが多いことを知っています。場合によっては、開発者が言った宣伝文を投稿するだけです。

ホーチミン市とハノイの都市計画やエリア紹介は別の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。道行く人や人を観察したり、近くのお店をチェックしたりして、その地域に慣れておくとよいでしょう。しかし、初めて日本に来た人が、梅田、難波、神戸三宮、新宿、渋谷、銀座を歩いてみても、地価の違いを感じるのは難しいのと同じです。実際に住んでいる人によって印象や土地の価値が異なることはよくあることです。実際に購入した物件が人気のないエリアにある場合は、インカムゲインもキャピタルゲインも期待できません。さらに、建設ラッシュが続いている地域では一時的に供給過剰が起こり、家賃の下落や空室率の上昇が起こる可能性があります。

これを念頭に置くと、単なる直感ではなく、データと都市計画に基づいた信頼できる情報源となる現地のパートナーが不可欠です。

なお、都市計画はあくまで計画であり、変更される可能性があります。ベトナムは政府が強く安定しているので、他の東南アジア諸国に比べてリスクは比較的少ないと思いますが、都市計画の変更により販売時にストーリーが崩れ、価格が高騰する可能性もあります。上がっていない。あなたはできる

他にもあります!ベトナムの不動産リスク

今回はベトナム不動産投資のリスク（前編）をご紹介しました。記事が長くなってしまいましたので、金融や法律などから生じるリスクについては、別記事（後編）で詳しくご紹介します。

投資方針によってリスクに対する考え方は変わります。

インカムゲインかキャピタルゲインか？

投資利益にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインとは資産の価格が上昇することで得られる利益のことで、簡単に言うと売却価格と購入価格の差額のことです。インカムゲインとは、資産から定期的に得られる収入のことで、不動産の場合は家賃収入が該当します。

今回説明したリスクの概念も投資方針によって変わります。それはキャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視するかによって異なります。

実際、ベトナムの投資家の多くはキャピタルゲインを重視しており、インカムゲインはあまり気にしていないという人もいます。これは、ベトナムの不動産市場の価格上昇があまりに大きく、インカムゲインによる利益が小さく見えるためと考えられます。

例えば、ホーチミン市の中心部には高層マンションが多く建設されているため、若干家賃が下がり、空室が出てきていますが、将来のキャピタルゲインを考慮すると、それほど大きな問題ではありません。そうでないかもしれない。ベトナム国民の平均所得の上昇と富裕層の増加に伴い、いずれ中心部の高級物件の需要が高まることが予想されるためである。そう考えると、今は賃貸収入の利回りが高くなくても、将来的には大きな売却益が期待できるかもしれません。

どれくらいのリスクを負いますか？

どれだけのリスクを許容できるかを検討することも重要です。一般的に、リスクが大きければ大きいほど、リターンも大きくなります。

たとえば、この記事の前半では、いわゆるプレビルド投資について紹介しました。売りに出されてすぐに物件を購入するのはリスクが高いですが、物件がまだ成立していない時期であれば、より安く物件を購入できるためリターンが大きくなります。逆に、そこまでリスクを取りたくない場合は、その時点で中古物件（新築なのに中古物件というのは変です）を購入しておくことで、建築前のリスクを回避して投資することができます。物件が引き渡されます。できます。その代わり、セール時よりも若干高めの価格で購入することになります。

立地面でも、遠い将来の都市計画や将来予測への投資はハイリスク・ハイリターンです。例えば、ホーチミン市では地下鉄1号線が線路が敷かれており、数年後には開通する予定であり、たとえ開通が遅れたとしても電車が走れなくなる恐れはもうありません。しかし、5号線や6号線などになると用地買収も始まって​​いないため、何らかの理由で計画が変更され、購入した物件の前に建設されるはずだった駅はなくなってしまいます。建てられた。そうだった可能性もある。

リスクを取るほどリターンも高くなりますが、希望するリターンと許容できるリターンのレベルを考慮してポートフォリオを構築することが重要です。

ベトナムの不動産リスクまとめ

今回紹介したベトナム不動産のリスクの中には、もちろん日本の不動産投資と同様のリスクもたくさんあると思います。しかし、日本では想像できないことが起こり得るのも事実です。なぜなら、品質に対する考え方や常識の違いは、不動産の建築や商習慣に反映されるからです。

今回ご紹介したリスク以外にも、ベトナム不動産投資で失敗しないために知っておくべき財務的・法的リスクがありますので、記事の後半で詳しく解説します。。ぜひこちらもご覧いただければと思います。