【損した？】ベトナム不動産投資で失敗しないために知っておきたいリスクと注意点

ベトナム不動産投資のリスクと失敗しないためのポイント

ベトナムでは、経済発展に伴う不動産需要の高まりから、不動産投資が注目されています。しかしながら、投資にはリスクが伴います。失敗を避けるには、次の点に注意が必要です。

• 法制度の違いを理解する
• 現地パートナーと十分な信頼関係を築く
• 物件の実績や資産価値を確認する
• ローカル市場の動向を調査する
• 長期的視野に立った投資計画を立てる

不動産市場はベトナム国内でも地域差が大きいため、物件選びは慎重に行う必要があります。リスク要因を理解し、現地事情に詳しい専門家と協業することで、安定した収益が期待できる投資が可能となります。ベトナム経済のポテンシャルを生かすには、リスク管理力が投資成功のカギを握っています。

ベトナム不動産投資で失敗しないために！考慮すべきリスクを解説

プレビルド方式と呼ばれる販売方法

ベトナムの不動産「プレビルド方式」の特徴とリスク

ベトナムでは、不動産の販売方法として「プレビルド方式」が一般的です。これは以下の特徴があります。

• 工事前に購入し、工事進行に応じて代金を支払う
• 完成前の段階で転売することで値上がり益を得られる
• 工事遅延や事業倒産のリスクがある

主な特徴は以下の通りです。

• 頭金後、工事進捗に合わせた分割支払い
• 工事途中での転売による投資効果
• 遅延や中断により投資効果が得られないリスク

プレビルド方式では、プロジェクトとデベロッパーを慎重に選ぶ必要があります。遅延や倒産のリスクを回避することが、投資成果を上げるカギとなります。十分な調査と現地不動産市場の理解が欠かせません。

修理・不具合リスク

ベトナムでは、新築物件に欠陥があることは稀ではありません。建築確認された材料と異なる材料を使用したため、建築基準を満たしていない物件が存在し、国に提出した図面と異なる建物を建設する業者もいます。

• 建材不備による基準不適合
• 設計変更による品質低下
• 経年劣化や地盤沈下などの瑕疵発生

品質リスクを回避するためのポイントは次の通りです。

• 実績のある大手デベロッパーを選択
• 施工状況を定期的に確認
• 完成検査を専門家に依頼
• 維持管理体制を確認
• 資産価値の長期的モニタリング

新築物件の品質には地域差があるため、現地での購入経験が豊富なエージェントと相談し、リスクの低い物件を選ぶことが大切です。初期コストと将来の維持費を考慮した投資が必要不可欠です。

空室・家賃滞納リスク

不動産投資の際、購入後に安定した収入が得られるかが大切なポイントです。投資は良いことですが、入居者が見つからず家賃収入がゼロになるリスクがあります。 ベトナムの不動産の中でも、リゾート地のコンドテル（コンドミニアム+ホテル）は、利回りが保証されています。コンドテルはホテルとして運営し、その利益をオーナーに還元する仕組みです。完成後10年間は利回り10%以上を保証する契約もあり、リスクの低い投資と言えます。 ただし、利回り保証を一方的に引き下げるケースも散見されます。日本でもシェアハウス向け投資で同様の事例がありましたが、稼働率が悪く保証が持続できない場合があります。したがって、物件の需要と稼働率が高いかを確認することが欠かせません。賃料水準や立地も慎重に確認しましょう。

財産管理リスク

不動産管理は、デベロッパー系の管理会社に任せるケースが多いのですが、管理の質は会社によって異なります。

電気や水道などの公益事業料金や駐車場、プール、ジムなどの共用施設が適切に管理されない場合、施設の利用が非常に困難になる可能性も。さらに、害虫やカビの問題など、さまざまなトラブルも発生する可能性があり、その際には管理会社の対応が鍵となります。 管理会社とのコミュニケーションは、英語とベトナム語が混在します。言語面での意思疎通が困難な場合、トラブルのリスクが高まります。 英語やベトナム語でスムーズな対話が難しいのであれば、信頼できるパートナーに管理業務を委託する等の対策が必要になるでしょう。

立地に関するリスク

海外不動産投資では、土地事情を知らないまま購入するケースが多く見受けられます。私は実際にベトナムに住んでいたので、メディアで取り上げられる「このエリアが有望」といった情報は必ずしも当てにならないことを知っています。場合によっては、デベロッパーの宣伝文句をそのまま掲載しているに過ぎません。 ホーチミンとハノイの都市計画やエリア紹介は別の記事で解説しているので参考にしてください。また、現地に行って人々や店舗を観察し、地域に慣れることをおすすめします。

ただし、日本人にとって梅田と渋谷の違いが一朝一夕に分かるわけではないのと同様、地価の差はなかなか実感できません。住民の視点では土地の魅力や価値が異なるのが実情です。 人気のないエリアを購入すると、収益は期待薄でしょう。供給過多の地域では、家賃下落や空室率上昇のリスクもあります。 直感ではなく、データと計画に基づく現地パートナーのアドバイスが欠かせません。ただし、計画は変更される可能性があることに留意しましょう。ベトナムは政情が安定していますが、計画変更で物件の価値が変わるリスクはあります。

投資方針によってリスクに対する考え方は変わる

インカムゲインかキャピタルゲインか？

不動産投資の利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2つがあります。キャピタルゲインは、資産価値の上昇による利益です。簡単に言えば、売却価格から購入価格を引いた差額です。一方、インカムゲインは定期的な賃料収入などの運用益のことです。

リスクへの対処法は、この2つのゲインをどちらを重視するかで異なります。 実際、ベトナムの投資家はキャピタルゲイン重視で、インカムゲインにはあまり関心がないようです。これは、ベトナムの不動産価格上昇が大きく、インカムゲインが小さく感じられるためではないでしょうか。

例えば、ホーチミンの中心部では家賃が下がり空室も出ていますが、将来の値上がり益を考えると大きな問題とは見られていません。国民所得の向上で、いずれ高級物件需要が高まることが予想されるためです。今は利回りが低くても、将来的には大きなキャピタルゲインが期待できるのです。

どれくらいのリスクを負えるか？

許容できるリスクの程度を考えることも重要です。一般的に、リスクが大きいほど期待されるリターンも大きくなります。 例えば、前半で紹介したプレビルド投資はリスクが高い反面、建設前の安値で購入できるためリターンが大きくなります。逆にリスクを避けたい場合は、完成物件を購入することで建設リスクは回避できます。ただし若干高めの価格での購入となります。

また、立地に関しても、将来の都市計画や予測に対する投資はハイリスク・ハイリターンです。例えば、ホーチミン市では地下鉄1号線が建設中で、数年後には開通予定です。しかし、5号線や6号線などはまだ用地買収が始まっておらず、計画の変更により物件の前に建設される予定だった駅が変更される可能性も考えられます。

リスクを取るほどリターンが大きくなる傾向がありますが、希望するリターンと許容できるリターンのバランスを考えながらポートフォリオを構築することが重要です。

ベトナムの不動産リスクまとめ

今回紹介したベトナム不動産のリスクの中には、もちろん日本の不動産投資と同様のリスクもたくさん存在します。

しかし、物件品質や建物運営に対する考え方や常識の違いは不動産の建築や商習慣に反映されるため、日本では想像できないことが起こり得るのも事実。

ベトナム不動産投資で失敗しないために信頼できるアドバイザーを確保して、慎重に投資計画を進めていきましょう。