【ヤバい】ベトナムの不動産は購入してはいけない！理由と対策を解説

あなたが家を購入したと想像してみてください…しかし、数十年後、誰かがあなたの敷地にやって来て、もう時間は終わった、もうあなたのものではない、と言ったとしましょう。ベトナムの不動産へようこそ！

これは誇張だと思われるかもしれませんが、そうではないと思います。ベトナムの経済発展の魅力（そしてここで株を買ったり会社を設立したりする可能性も）にもかかわらず、私はベトナムで不動産を購入することに非常に反対です。

紙の上では、それほど悪くはありません。結局のところ、ベトナムに強気な人々は、2015年にベトナム住宅法が導入されて、外国人がベトナムで不動産を購入することがはるかに容易になったという事実を指摘するだろう。

しかし、一度興味を持ち、興味を持ったら、不動産業者はと開発者 そして、あなたを悪い知らせに安心させようとします。

ベトナムの不動産業者 不動産の購入に関しては、まだその地域に存在する外国人投資家の数によって購入できる不動産が制限されるなど、「小さな」問題がいくつかあると言う。

たとえば、部外者は集合住宅のアパートの最大 30% を購入することが制限されており、土地付きプロジェクトの不動産の 10% を超えて所有することはできません。

それが十分でない場合は、外国人が特定の都市地区で所有できる住宅の総数も制限されています。ベトナムが世界で最も人口密度の高い地域の一部であることを考えると、これは問題です。

そのため、かなりの規模の駐在員が存在する前に、重要な地域への投資が妨げられることがよくあります。

ベトナムの人口増加、都市化率、中間層の増加、好調な経済が組み合わさることにより、不動産価格は時間の経過とともに確実に上昇することが予想されます。残念ながら、ベトナムでは、地元民であろうと外国人であろうと、真の意味で土地を所有することはできません。

ベトナムの財産権（の欠如）

一番重要なのは、購入するはずの不動産全体を実際に所有しているわけではないということです。

西洋世界の多くの人は、家を購入すると、建物の下の土地も所有するという考えに慣れています。他の国、特にベトナムでは、必ずしもそのように機能するとは限りません。

ロースクールでは、不動産所有の複雑さを説明するために、不動産の所有権は「権利の束」であるとよく教えられます。

たとえば、あなたは土地を所有しているかもしれませんが、そこに高層ビルを建てたり、そこにお店をオープンしたりする権利がないかもしれません。これらはできる権利です契約にパッケージ化された あるいは提供されていない可能性もあります。

ベトナムでは、あまり異国情緒のない地域で西洋人が通常享受している一連の権利が互いに分離されており、パッケージ全体を入手する方法がない。

基本的に、敷地内にある建物を購入することはできますが、事実上、場所に応じて 50 ～ 70 年間、ベトナム政府から土地を借りることになります。

これは借地権として知られており、通常、期限が切れた場合には政府が更新すると理解されています。これが実際に当てはまるかどうかは議論の余地がある。

誰と取引しているのかを思い出してください

50 年も前まで、ベトナムは共産主義国であり、より自由な市場へ徐々に移行しつつあったことを覚えておくことが重要です。ベトナム社会主義共和国は、正式に知られているように、今日に至るまで共産主義を主張する一党独裁国家によって統治されています。

そのため、これは収用に不利ではなく、特に不都合な場合には財産権を無視することもあります。

したがって、ある程度の注意が必要ですが、私は一般的に、今後 50 年間でベトナムの不動産所有はより簡単になるだろうと楽観的です。。

このままでは、アピールする手段もなく、無計画に考え出された政策の気まぐれに屈することになる。

ハノイにあるいわゆる「チューブハウス」を例に挙げましょう。ここでは、家の幅に応じて課税するという素晴らしいアイデアが誰かによって考えられました。

そのため、市場の見えざる手は建築家に、建物の奥深くまで入り込んでいるが幅が狭い（多くの場合、並んで立つのは 2 人以下）、より長い家を建てるよう指示しました。

この種の狂気は、17世紀の英国で人々に窓の数に応じて課した「窓税」を思い出させます。そのため、人々は税金を減らすために窓にレンガを積み始めました。

この種の政策は当時のイギリスでは機能しませんでしたし、今のベトナムでも機能しません。しかし、彼らが歴史の教訓を学ぶにはしばらく時間がかかるだろう。

過去の金融経験の不足は、自国通貨安など他の多くの側面にも現れています。過去 20 年間にわたり、ベトナム ドンの価値は米ドルおよびその他の主要通貨に対して一貫して下落してきました。

この傾向が次の 2 回にも当てはまらないと誰が言えるでしょうか?

ベトナムの不動産よりも良い選択肢があります

ベトナムでギャンブルをして、たまたま正しいカードを正しい順序ですべて手に入れることができれば、かなりうまくいくことはできますが、なぜわざわざするのでしょうか?東南アジア市場の範囲内でのカンボジアなどのダイナミズムと比較すると、ベトナムは見劣りする。

以前カンボジアの不動産について書きました。数字をざっと挙げると、カンボジアのプノンペンでは 1 平方メートルあたり約 1,000 ドルの費用がかかりますが、ベトナムのホーチミン市では 3,000 ドル以上かかります。

おそらく、カンボジアが2008年の金融危機、ドットコムバブル、そして90年代後半のアジア金融危機を完全に回避したことは言及する価値があるだろう。全体として、あらゆる障害を乗り越え、過去 10 年間 8% 以上の GDP 成長を維持してきました。

一方、ベトナムは年率7%未満という立派な成長を維持しているが、この成功の多くが完全に中国に依存していることは大きな秘密ではない。

一部の経済学者は、ベトナムはガラスの天井、いわゆる「中所得国の罠」に阻まれるのではないかと考えている。世界的な超大国の隣国にとって物価が高すぎることが判明すれば、カンボジアのような後進国に資本が移動し、一夜にして経済が崩壊する可能性がある。

もしそうなった場合、ベトナムは容易に方向転換できなくなり、復興プロセスはかなりの苦痛を伴うことになるだろう。

ベトナムの国営企業はすでに国際競争で緊張しており、政府は存亡に関わる危機に同時に対処せずにすべてを民営化しようとしているため、労力を割かれている。

カンボジア、マレーシア、フィリピンなどは、起業家精神や不動産投資に関してははるかに官僚的ではありません。さらに、ベトナムと国家との疑似永住権関係ではなく、実際には自由保有ベースで不動産を所有することができます。

根本的に、ベトナムで不動産を購入すべきではない理由は、他の ASEAN 諸国が検討していることを考慮すると、ベトナムへの投資の機会費用が大きすぎるからです。